Những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận xu hướng phân hóa rõ nét trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn, thanh khoản chưa phục hồi mạnh. Tuy vậy, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, tạo nền tảng cho thị trường dần tìm điểm cân bằng.
Ông Bạch Dương - Tổng Giám đốc nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn - nhận định, đây là thời điểm thuận lợi để người mua có sẵn dòng tiền tiếp cận các sản phẩm bất động sản tốt với mức giá hợp lý hơn.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường có sự điều chỉnh nhẹ về giá. Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền quý I/2026 giảm khoảng 4% so với cuối 2025. Tại TP.HCM cũ, giá nhà riêng giảm khoảng 2%
Xu hướng này cho thấy, các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực. Ngược lại, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực vẫn giữ được sự ổn định và mức độ quan tâm cao. Lượng tìm kiếm chung cư Hà Nội tăng 50% ngay sau Tết, nhu cầu đối với nhà riêng TP.HCM cũ cũng tăng 36%.
Ông Bạch Dương cho hay, nhìn vào quá trình dài từ năm 2015-2025, mỗi kênh đầu tư đều có chu kỳ riêng. Trong 10 năm qua, vàng tăng nhanh khi có biến động nhưng cũng có những quãng thời gian dài đi ngang. Đây là kênh phản ứng nhanh với tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư. Trong khi đó, bất động sản không tạo ra những cú tăng sốc trong ngắn hạn, nhưng lại cho thấy đường tăng trưởng đều trong dài hạn.
“Dữ liệu 10 năm cho thấy, bất động sản là kênh tích lũy giá trị bền vững, ít bị chi phối bởi các cú sốc ngắn hạn hơn so với vàng hay chứng khoán. Giá trị của bất động sản đến từ nhu cầu ở thực luôn tồn tại, sự cải thiện của hạ tầng và quá trình đô thị hóa kéo dài", ông Bạch Dương nhận định.
Bên cạnh đó, ông Bạch Dương cho rằng, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường chuyển sang trạng thái củng cố. Những thách thức hiện tại như biến động địa chính trị hay mặt bằng lãi suất cao đang có tác dụng "thanh lọc" thị trường.
Theo ông, dù có nhiều khó khăn nhưng đây cũng là thời điểm thuận lợi cho những nhà đầu tư và người mua sẵn dòng tiền hoặc ít sử dụng đòn bẩy tài chính tiếp cận các sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn.
Đồng thời, giai đoạn này buộc nhà đầu tư phải tái cơ cấu danh mục, loại bỏ các tài sản rủi ro và tập trung vào những giá trị bền vững. Sau quá trình thanh lọc, dòng tiền được kỳ vọng dịch chuyển về các dự án của những chủ đầu tư lớn, có pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo.
Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng, thị trường về cơ bản vẫn có nền tảng tốt và đang trên đà tăng trưởng ấn tượng sau hơn hai thập kỷ phát triển.
Tuy nhiên, theo ông, thị trường vẫn tồn tại nhiều vấn đề nội tại. Nguồn cung chưa được kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến chất lượng chưa cao và xuất hiện tình trạng lệch pha giữa các phân khúc. Đáng chú ý, các sản phẩm phục vụ mục đích đầu tư, kinh doanh đang áp đảo nhu cầu ở thực, khiến một số khu vực rơi vào tình trạng “khủng hoảng thừa”.
Trong khi đó, lực cầu trên thị trường vẫn duy trì ở mức cao nhưng lại thiếu hụt ở phân khúc nhà ở giá thấp. Ngược lại, hoạt động đầu tư ngắn hạn gia tăng mạnh, nhất là trong bối cảnh xuất hiện dòng vốn giá rẻ. Dòng vốn này chưa được định hướng rõ ràng vào các phân khúc thiết yếu mà phân tán sang nhiều lĩnh vực, tiềm ẩn nguy cơ không đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận người dân.
Ông Đính cảnh báo, nếu sức khỏe thị trường không sớm được cải thiện và nhà đầu tư tiếp tục sai lầm trong việc lựa chọn sản phẩm, thị trường bất động sản có thể đối mặt với nguy cơ rơi vào khủng hoảng.
