Hoàn thiện chính sách về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất sát thị trường

Tại Hội nghị đại biểu chuyên trách cho ý kiến về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vừa qua, góp ý về nguyên tắc xác định giá đất, nhiều ý kiến đề nghị bổ sung nguyên tắc giá đất phải được xác định trước khi giao đất, cho thuê đất. 

Theo đó, các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, cùng vị trí địa lý tương đồng và các tiêu chí về xây dựng, điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hệ số sử dụng đất thì có giá tương đương nhau, vì giá đất là cơ sở quan trọng để Nhà nước tính tiền sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Giá đất cũng là khoản chi phí quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của người dân, của doanh nghiệp. Do đó, giá đất phải có trước để các tổ chức, cá nhân khảo sát, nghiên cứu quá trình lập phương án sản xuất kinh doanh.

Từ thực tiễn thời gian qua, việc định giá đất cho mục đích phát triển thương mại thì rất khó, các ý kiến cũng đề nghị, việc định giá đất phục vụ cho lĩnh vực thương mại phải được tính lại cho rành mạch, cụ thể.

Theo đại biểu Nguyễn Công Long (đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Gia Lai), 2 phương án quy định các trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 127 cần cân nhắc.

Theo đại biểu, Nghị quyết số 18-NQ/TW về hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai… đã nêu “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”, nhưng không có nghĩa là phải quy định cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận với người dân để sử dụng các đất khác để làm nhà ở, kinh doanh các dự án thương mại.

Theo đại biểu, nếu quy định như Dự Luật sẽ tạo cơ hội cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất lúa, đất rừng để chuyển sang mục đích. Vì vậy, cần có sự phân biệt rất rõ giữa thu hồi đất và thỏa thuận bởi tính chất hoàn toàn khác nhau.

Xung quanh quy định liên quan định giá đất, các đại biểu cho rằng, Dự Luật đã cụ thể thêm một bước về các phương pháp áp dụng, bao gồm phương pháp so sánh, thu nhập thặng dư, hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, cần tiếp tục rà soát các căn cứ định giá đất bao gồm mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá theo thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Vì quy định như Dự Luật chưa cụ thể, khó cho quản lý nhà nước trong xác định giá đất, có thể dẫn đến sai phạm, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai.

Liên quan đến vấn đề tài chính đất đai, theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh, Dự Luật dự kiến tiếp thu các ý kiến về việc tiếp tục nghiên cứu chỉnh lý, bổ sung các nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất. Theo Nghị quyết 18, việc định giá đất cần theo sát thị trường, nhưng hiện nay thông tin đầu vào thị trường của chúng ta chưa thực sự minh bạch, chưa thật sự tính toán chính xác việc này. Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ hiện đang giao cho các Bộ nghiên cứu xây dựng sàn giao dịch bất động sản gắn với quyền sử dụng đất.

Cùng với đó, Bộ trưởng cũng thông tin, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ cố gắng quy định để có thể định giá đất chính xác, sát với giá thị trường nhất thông qua việc sửa đổi Nghị định 44, và căn cứ vào dữ liệu thông tin đầu vào đầy đủ hơn từ các nguồn thông tin từ thuế, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức bán đấu giá, văn phòng công chứng và từ các giao dịch để đưa ra được giá giao dịch sát nhất với thị trường. Cùng với đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ nghiên cứu để quy định phương pháp tính giá đất chuẩn nhất.