Phát triển 4 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng
Trình bày Tờ trình tóm tắt dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo Luật được xây dựng trên cơ sở kế thừa các quy định còn phù hợp của Luật Nhà ở hiện hành, đồng thời sửa đổi, bổ sung nhằm thể chế đầy đủ quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng, Nhà nước về phát triển nhà ở, hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở.
Một trong những nội dung được Dự thảo nhấn mạnh là điều chỉnh một số cơ chế, chính sách theo hướng đột phá, nhất là chính sách về nhà ở cho thuê và cải tạo chung cư cũ.
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương, 132 Điều, giảm 66 Điều so với Luật Nhà ở năm 2023.
Về phân quyền, phân cấp và cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính, Bộ trưởng cho biết dự thảo phân quyền, phân cấp cho chính quyền địa phương 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương; chỉ còn 1 thủ tục về cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.
Đồng thời, dự thảo cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thành phần hồ sơ thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính.
Về nội dung, dự thảo Luật bổ sung định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm, gồm nhà thương mại, nhà cho thuê, nhà công vụ và nhà ở chính sách.
Đáng chú ý, dự thảo bổ sung 1 chương mới về phát triển nhà ở cho thuê. Các nội dung được đề xuất gồm đối tượng được thuê; hình thức phát triển nhà ở cho thuê thông qua vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước; yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi chủ đầu tư; giá cho thuê và quản lý nhà ở cho thuê.
Dự thảo cũng bổ sung quy định về nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Đối với sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, dự thảo Luật rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan, trong đó bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Bên cạnh đó, dự thảo luật hóa các nội dung của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội.
Đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo hoàn thiện chính sách theo hướng bổ sung nguyên tắc thực hiện gắn với tái thiết đô thị; bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư BT, qua đó bổ sung phương thức huy động nguồn lực thực hiện các dự án; đồng thời đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Dự thảo cũng sửa đổi, bổ sung các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng quản lý, vận hành, hạn chế tranh chấp, khiếu nại.
Ngoài ra, một số quy định được sửa đổi, bổ sung nhằm tháo gỡ khó khăn thực tiễn liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở và nhà chung cư, giao dịch về nhà ở. Qua đó, bảo đảm phù hợp, thống nhất với các luật mới được ban hành và thực tiễn.
Đề nghị rà soát tính đồng bộ với các luật liên quan
Thẩm tra sơ bộ dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu cho biết, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cùng các cơ quan của Quốc hội tán thành sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở.
Theo cơ quan thẩm tra, nội dung dự thảo Luật về cơ bản đã thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng; bảo đảm tính tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan, yêu cầu về quốc phòng, an ninh, chính sách bình đẳng giới, chính sách dân tộc và yêu cầu đẩy mạnh phân quyền, phân cấp, cải cách thủ tục hành chính.
Tuy nhiên, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát 5 nội dung đã nêu trong Báo cáo thẩm tra sơ bộ nhằm bảo đảm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64/TB-VPTW.
Về hồ sơ dự án Luật, cơ quan thẩm tra đánh giá Chính phủ đã chuẩn bị hồ sơ bảo đảm đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, đủ điều kiện trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Cơ quan chủ trì soạn thảo cũng đã nghiên cứu, tiếp thu, giải trình ý kiến của các đại biểu Quốc hội về Hồ sơ định hướng, chính sách dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất.
Về tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất với hệ thống pháp luật, dự thảo Luật cơ bản phù hợp với các quy định của Hiến pháp. Tuy nhiên, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị tiếp tục rà soát một số nội dung.
Trong đó, dự thảo dự kiến luật hóa nhiều nội dung thí điểm tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và mở rộng các chính sách thí điểm này để áp dụng đối với nhà ở cho thuê. Cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu, bổ sung quy định về xử lý hiệu lực đối với Nghị quyết số 201/2025/QH15 đối với những nội dung đã được luật hóa.
Đồng thời, một số nội dung được luật hóa từ Nghị quyết số 201/2025/QH15, nhất là các quy định về các giai đoạn của dự án, lựa chọn nhà đầu tư, quy hoạch dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có sự khác biệt với quy định tại các luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Xây dựng. Do đó, trường hợp luật hóa các nội dung này, cần làm rõ nguyên tắc áp dụng hoặc đề xuất sửa đổi các luật liên quan để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị rà soát tính thống nhất của dự thảo Luật với Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn liên quan đến quy hoạch, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh.
Đồng thời, tiếp tục phối hợp với các cơ quan liên quan để bảo đảm tính thống nhất của dự thảo Luật với các dự án luật được trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 2, trong đó có dự thảo Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất), dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Về một số nội dung cụ thể, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát quy định về việc cho phép sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú ngắn hạn; thể chế hóa đầy đủ chủ trương “hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn”; đồng thời rà soát quy định về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; rà soát đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở và chính sách hỗ trợ đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, bảo đảm phù hợp với nguồn lực ngân sách và thống nhất với dự thảo Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất), dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đối với chính sách ưu đãi nhà ở cho thuê, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị nghiên cứu, hoàn thiện theo hướng bảo đảm các chính sách ưu đãi được chuyển thành ưu đãi đối với người thuê nhà, nhất là những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở, đồng thời ngăn ngừa nguy cơ trục lợi chính sách.
