Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng giá mạnh tại nhiều khu vực, các chuyên gia cho rằng nửa cuối năm 2026 khó xuất hiện những đợt “sốt đất” diện rộng. Thị trường được dự báo sẽ bước vào chu kỳ phát triển thận trọng hơn, với động lực chính đến từ hạ tầng và nhu cầu thực.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, đại diện Công ty TNHH Cushman & Wakefield cho rằng, việc phát triển các dự án đô thị hiện nay đang bao quát nhiều loại hình tài sản, từ trung tâm dữ liệu đến bất động sản công nghiệp và logistics. Tuy nhiên, ở phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là căn hộ tại các thành phố lớn, giá sơ cấp đã vượt xa khả năng chi trả của người dân.
Theo bà Ngọc, với mức giá căn hộ khoảng 90-100 triệu đồng/m2, một hộ gia đình gồm hai vợ chồng có thể phải mất từ 50 đến 85 năm tích lũy mới có thể sở hữu được nhà.
Bên cạnh đó, xu hướng đầu tư căn hộ để cho thuê cũng không còn hấp dẫn như trước do tỷ suất sinh lời giảm mạnh. Nếu như khoảng 10 năm trước, tỷ suất cho thuê có thể đạt 8-10%, thì hiện nay một căn hộ trị giá 10-12 tỉ đồng cho thuê với giá 30-40 triệu đồng/tháng chỉ mang lại tỷ suất lợi nhuận khoảng 3-4%.
Trong bối cảnh đó, bà Ngọc dự báo nửa cuối năm 2026 sẽ không xảy ra tình trạng “sốt đất”. Theo bà, đây sẽ là giai đoạn khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới khi người mua có xu hướng quan sát kỹ lưỡng hơn trước khi xuống tiền, còn các chủ đầu tư phải tính toán cẩn trọng để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm trong bối cảnh nhiều đại đô thị đang cùng phát triển tại các địa phương.
Theo đại diện Cushman & Wakefield, về dài hạn, hạ tầng giao thông và kết nối vùng vẫn là yếu tố có tác động lớn nhất đến diễn biến của thị trường bất động sản.
Đánh giá về xu hướng phát triển trong thời gian tới, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property - cho rằng mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số cùng với việc đẩy mạnh đầu tư công và phát triển hạ tầng giao thông sẽ tạo thêm cơ hội cho nhiều địa phương ngoài các trung tâm truyền thống.
Theo ông Toản, Đông Nam Bộ và Duyên hải Bắc Bộ đang nổi lên là hai khu vực có nhiều tiềm năng nhờ tốc độ phát triển hạ tầng nhanh chóng. Tại Duyên hải Bắc Bộ, Hải Phòng được đánh giá còn dư địa tăng trưởng khi mặt bằng giá bất động sản vẫn ở mức tương đối thấp so với một số địa phương lân cận. Hiện giá bất động sản tại Hải Phòng chỉ bằng khoảng một nửa so với Bắc Ninh, trong khi nhiều sản phẩm nhà ở được giao dịch ở mức khoảng 3,9 tỉ đồng.
Đối với khu vực Đông Nam Bộ, sự phát triển của hạ tầng giao thông, các khu công nghiệp và quá trình đô thị hóa được xem là những yếu tố tạo động lực cho thị trường trong giai đoạn tới.
Ông Toản cho rằng trong chu kỳ mới, thị trường bất động sản sẽ không còn phụ thuộc quá nhiều vào các đợt tăng giá ngắn hạn mà vận động theo hướng gắn với nhu cầu thực, tốc độ phát triển hạ tầng và khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp đến sinh sống, sản xuất, kinh doanh. Đây sẽ là những yếu tố quyết định giá trị và tiềm năng tăng trưởng của bất động sản trong dài hạn.
Tại Hà Nội, theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường hiện được dẫn dắt bởi bốn trục phát triển chính gồm Đông, Tây, Nam và Bắc. Trong đó, khu vực phía Tây sau hơn hai thập kỷ phát triển đã trở thành cực tăng trưởng quan trọng của Thủ đô, nhưng quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhiều vị trí ghi nhận giá đất khoảng 200 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, phía Đông nổi lên trong khoảng 5-7 năm gần đây với các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm và Văn Giang (Hưng Yên). Giá bất động sản tại nhiều dự án trong khu vực hiện đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
