Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự điều chỉnh ở cả phân khúc chung cư và đất nền. Trong khi người mua ngày càng thận trọng, nguồn cung căn hộ tiếp tục tập trung vào phân khúc giá cao, còn nhiều khu vực đất nền từng tăng nóng đang chứng kiến giá giảm sâu so với mức đỉnh.
Theo báo cáo quý II/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường Hà Nội có hơn 4.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 10.000 căn. Trong đó, hơn 75% số căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, còn căn hộ trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm.
Đơn vị nghiên cứu cho biết, nguồn cung tập trung lớn vào phân khúc giá cao trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng khiến tốc độ hấp thụ có dấu hiệu chậm lại. Tỉ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mở bán trong nửa đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 35-50%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% trong giai đoạn thị trường sôi động năm 2025.
Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại Hà Nội đã bắt đầu điều chỉnh sau thời gian tăng nóng, nhiều dự án ghi nhận mức giảm cục bộ từ 5-12%. Tuy nhiên, mức giảm này vẫn chưa đủ để tạo ra sự bứt phá về thanh khoản.
CBRE Việt Nam cũng ghi nhận giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp trong quý II đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội giảm theo quý kể từ cuối năm 2022.
Anh Nguyễn Thanh Tùng, môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, giá chung cư thứ cấp có xu hướng giảm, một số dự án thậm chí hạ 10-15% nhưng vẫn khó tìm khách mua. So với năm ngoái, người mua thận trọng hơn, thường xem nhiều dự án, so sánh giá và cân nhắc khả năng tài chính trước khi xuống tiền. Nhiều người vẫn chờ giá giảm thêm nên giao dịch diễn ra khá chậm.
Không chỉ chung cư, thị trường đất nền tại một số khu vực cũng đang điều chỉnh mạnh sau giai đoạn tăng giá.
Theo khảo sát, tại xã Bắc Lý, huyện Hiệp Hòa cũ (nay thuộc xã Xuân Cẩm, Bắc Ninh), giá đất nền phổ biến khoảng 15 triệu đồng/m², giảm 54% so với đỉnh 33 triệu đồng/m² vào quý III/2025.
Tại dự án Aqua Garden, phường Thống Nhất (TP Hòa Bình cũ, nay thuộc Phú Thọ), giá khoảng 19,1 triệu đồng/m², giảm 55% so với đỉnh 42,8 triệu đồng/m² vào quý II/2025. Tại xã Đoan Bái, huyện Hiệp Hòa cũ (nay thuộc xã Hiệp Hòa, Bắc Ninh), giá trong quý I-II/2026 khoảng 10 triệu đồng/m², giảm 65% so với đỉnh 29 triệu đồng/m² vào quý IV/2025.
Tại Hà Nội, Khu đô thị Minh Giang Đầm Và, xã Mê Linh, có giá khoảng 30 triệu đồng/m² trong quý II/2026, giảm 50% so với cùng kỳ và mức đỉnh 60 triệu đồng/m² vào quý IV/2025. Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh ghi nhận giá tháng 6.2026 khoảng 41,5 triệu đồng/m², giảm 31,1% so với đỉnh 60,2 triệu đồng/m² vào tháng 8.2025.
Tại xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh cũ (nay thuộc xã Đông Anh), giá tháng 6.2026 khoảng 133 triệu đồng/m², dù tăng 25,5% so với cùng kỳ nhưng đã giảm 23,1% so với đỉnh 173 triệu đồng/m² vào tháng 2.2026. Trong khi đó, tại xã Phú Cát, huyện Quốc Oai cũ (nay thuộc xã Phú Cát), giá quý II/2026 khoảng 33 triệu đồng/m², giảm 15,4% so với cùng kỳ và mức đỉnh 39 triệu đồng/m² vào quý II/2025.
Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy đất nền tiếp tục là phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn nhất trong quá trình thị trường tái cơ cấu. Những sản phẩm được giao dịch chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp nhiều khó khăn, dù giá bán tại nhiều khu vực đã điều chỉnh đáng kể.
Không ít nhà đầu tư giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận giảm giá bán để thu hồi vốn, song sức mua vẫn chưa cải thiện.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARS IRE - nhận định dòng tiền đầu cơ đang thu hẹp khi người mua ngày càng thận trọng với những sản phẩm chưa có khả năng khai thác hoặc còn phụ thuộc vào các yếu tố kỳ vọng. Điều này khiến nhiều khu vực từng ghi nhận các đợt "sốt đất" theo thông tin quy hoạch tiếp tục rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng.
