Thị trường đất nền nhiều khu vực tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, nhiều dự án và khu vực từng "sốt đất" đã giảm đáng kể so với mức đỉnh, trong bối cảnh thanh khoản vẫn ở mức thấp và nhà đầu tư ngày càng thận trọng.
Khảo sát trên nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất nền tại nhiều khu vực ven Hà Nội đã hạ nhiệt đáng kể. Có nơi giảm tới 50% chỉ sau khoảng nửa năm.
Tại Khu đô thị Minh Giang Đầm Và, khu vực xã Tiền Phong, huyện Mê Linh cũ (nay thuộc xã Mê Linh, TP Hà Nội), giá đất nền phổ biến hiện khoảng 30 triệu đồng/m² (quý II/2026), giảm 50% so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn 50% so với mức đỉnh 60 triệu đồng/m² ghi nhận vào quý IV/2025. Sau khi giảm mạnh vào đầu năm 2026, mặt bằng giá đất nền tại dự án duy trì ổn định quanh 30 triệu đồng/m² đến nay.
Tại dự án Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh (xã Mê Linh, Hà Nội), giá đất nền phổ biến hiện khoảng 41,5 triệu đồng/m² (tháng 6.2026), thấp hơn 31,1% so với mức đỉnh 60,2 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 8.2025. Sau giai đoạn dao động quanh 50-60 triệu đồng/m² trong phần lớn thời gian từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, giá đất nền tại dự án đã giảm về mức hiện tại.
Tại xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh cũ (nay thuộc xã Đông Anh, TP Hà Nội), giá đất nền phổ biến hiện khoảng 133 triệu đồng/m² (tháng 6.2026), tăng 25,5% so với cùng kỳ năm trước nhưng đã giảm 23,1% so với mức đỉnh 173 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 2.2026. Sau khi đạt đỉnh vào đầu năm 2026, giá đất nền tại khu vực này giảm mạnh trong các tháng tiếp theo.
Tại xã Vân Nội, huyện Đông Anh cũ (nay thuộc xã Phúc Thịnh, TP Hà Nội), giá đất nền phổ biến hiện khoảng 84 triệu đồng/m² (tháng 6.2026), giảm 5,6% so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn 14,3% so với mức đỉnh 98 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 3.2026. Sau khi tăng lên mức đỉnh vào đầu năm 2026, giá đất nền tại khu vực này đã điều chỉnh về khoảng 84-86 triệu đồng/m² trong những tháng gần đây.
Trong khi đó, tại xã Phú Cát, khu vực huyện Quốc Oai cũ (nay thuộc xã Phú Cát, TP Hà Nội), giá đất nền phổ biến hiện khoảng 33 triệu đồng/m² trong quý II/2026, giảm 15,4% so với cùng kỳ năm trước và cũng thấp hơn 15,4% so với mức đỉnh 39 triệu đồng/m² ghi nhận vào quý II/2025. Sau khi giảm từ mức đỉnh, giá đất nền tại khu vực này chủ yếu đi ngang quanh 36 triệu đồng/m² trong ba quý liên tiếp trước khi giảm xuống mức hiện tại.
Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy phân khúc đất nền tiếp tục là nhóm chịu áp lực thanh khoản lớn nhất trong quá trình thị trường tái cơ cấu.
Theo đơn vị này, những sản phẩm được giao dịch chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp nhiều khó khăn, dù giá bán tại nhiều khu vực đã điều chỉnh đáng kể.
Không ít nhà đầu tư lựa chọn giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận giảm giá bán để thu hồi vốn. Tuy nhiên, sức mua vẫn chưa cải thiện rõ rệt do tâm lý thị trường đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, dòng tiền đầu cơ đang thu hẹp khi người mua ngày càng thận trọng hơn trước những sản phẩm chưa có khả năng khai thác hoặc còn phụ thuộc vào các yếu tố kỳ vọng. Điều này khiến nhiều khu vực từng ghi nhận các đợt "sốt đất" theo thông tin quy hoạch tiếp tục rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng.
Trái ngược với diễn biến tại các khu vực mang tính đầu cơ, nhiều địa bàn có hạ tầng được triển khai thực tế vẫn ghi nhận diễn biến tích cực.
Theo bà Miền, tại nhiều khu vực ven đô, đặc biệt ở các tỉnh, thành phía Nam, nơi hệ thống giao thông đang từng bước hoàn thiện, giá đất vẫn tăng khoảng 5-10% so với cuối năm 2025. Điểm chung của các khu vực này là hạ tầng đã hoặc đang được triển khai, quy hoạch rõ ràng và khả năng khai thác thực tế ngày càng được cải thiện.
Thay vì tìm kiếm cơ hội sinh lời ngắn hạn, người mua hiện ưu tiên các sản phẩm có thể sử dụng ngay hoặc tạo ra dòng tiền thông qua khai thác, cho thuê hoặc phục vụ nhu cầu an cư.
