Trong báo cáo ngành bất động sản quý II.2026 do Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS Research) vừa công bố, đơn vị này cho biết mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng mạnh trong quý II khi lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng 1-1,5 điểm % so với quý trước. Theo đó, lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản hiện ở mức 13-14%/năm, tăng khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ.
Một số dự án mới mở bán như Masterise Lumiere Hanoi, Vinhomes Hạ Long Xanh và Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ) đã áp dụng chính sách cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu nhằm hỗ trợ người mua và giảm tác động của chi phí vốn. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn chưa thực sự khả quan, nhà đầu tư lo ngại mặt bằng lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Về phía chủ đầu tư, các doanh nghiệp niêm yết chủ yếu tập trung triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất.
Theo MBS Research, thanh khoản thị trường đã chậm lại đáng kể, đồng thời giá bán trong quý II.2026 có xu hướng điều chỉnh "Chúng tôi ước tính giá giao dịch tại một số dự án chung cư giảm khoảng 5% so với quý trước. Chúng tôi cho rằng mặt bằng lãi suất cao có thể duy trì tới hết nửa cuối năm 2026, tuy nhiên hạ tầng được triển khai đồng bộ có thể trở thành động lực tăng trưởng trong dài hạn", MBS Research nhận định.
Báo cáo cũng cho biết hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp niêm yết trong quý II diễn ra khá ảm đạm. Nguồn cung mở bán mới chủ yếu đến từ các đại đô thị của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ và Hải Vân Bay. Trong bối cảnh sức tiêu thụ yếu, MBS Research cho rằng tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán có thể thấp hơn giai đoạn 2024-2025.
Đối với Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh, hoạt động mở bán diễn ra chậm do nhu cầu suy yếu dưới áp lực lãi vay. Kết quả kinh doanh quý II chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai trước đó như Waterpoint, Gem Sky World và Gladia, khiến lợi nhuận ròng giảm so với cùng kỳ. Riêng Vinhomes ghi nhận lợi nhuận tăng 11% nhờ bàn giao các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City.
Theo MBS Research, các doanh nghiệp đang thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới. Nhiều doanh nghiệp quy mô trung bình chuyển hướng sang phát triển các dự án căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực thay vì các khu đô thị quy mô lớn. Trong nửa cuối năm 2026, một số dự án dự kiến mở bán gồm Mizuki Park của Nam Long, The Prive của Đất Xanh và Gladia của Khang Điền.
Đánh giá về triển vọng thị trường, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nguồn cung gia tăng và nhiều dự án quy mô lớn được triển khai. Tuy nhiên, hoạt động mở bán vẫn diễn ra thận trọng do sức cầu chưa đạt kỳ vọng.
Theo ông Đính, nguồn cung trong 6 tháng cuối năm được kỳ vọng tiếp tục tăng cả về quy mô và chất lượng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và sự xuất hiện của các đại dự án phát triển dọc các trục hạ tầng mới. Cơ cấu sản phẩm cũng được kỳ vọng cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được thúc đẩy. Trong bối cảnh áp lực tài chính vẫn hiện hữu, các chủ đầu tư sẽ phải tái định vị sản phẩm và xây dựng mặt bằng giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của thị trường.
Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng giám đốc Công ty Cao Ốc Quốc tế Hồ Tây cho rằng giai đoạn trước, khi thị trường tăng nóng, lực cầu chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Hiện nhóm này đã chịu tác động của lãi suất và có dấu hiệu thoát hàng, trong khi người mua để ở vẫn giữ tâm lý thận trọng, chờ giá điều chỉnh do mặt bằng giá đã vượt khả năng chi trả.
Theo ông Thanh, nguồn cung gia tăng cùng áp lực lãi suất sẽ khiến thị trường thời gian tới vận hành theo hướng chọn lọc hơn, với lợi thế thuộc về người mua có nhu cầu ở thực.
