Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài trong năm 2025 và những tháng đầu năm 2026, thị trường đất nền tại nhiều khu vực của Hà Nội đang xuất hiện xu hướng điều chỉnh. Không ít địa phương từng ghi nhận mức tăng giá mạnh theo thông tin quy hoạch, hạ tầng nay đã giảm đáng kể so với vùng đỉnh, thậm chí có nơi mất hơn 30% giá trị chỉ trong vài tháng.
Khảo sát trên nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy, tại nhiều khu vực nội đô và ven đô Hà Nội, giá đất nền đã hạ nhiệt sau giai đoạn tăng mạnh. Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện nay vẫn cao hơn đáng kể so với khoảng 1 năm trước.
Tại phường Long Biên (khu vực phường Thạch Bàn cũ), giá đất nền phổ biến hiện khoảng 211 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 2,3% so với mức đỉnh 216 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 4.2026. Dù vậy, mức giá này vẫn cao hơn khoảng 34,4% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tương tự, tại phường Việt Hưng, giá đất nền phổ biến hiện khoảng 199 triệu đồng/m2, giảm khoảng 0,5% so với mức đỉnh 200 triệu đồng/m2 hồi tháng 4.2026 nhưng vẫn tăng khoảng 25,9% trong vòng một năm qua.
Ở các khu vực vùng ven, mức điều chỉnh diễn ra rõ nét hơn sau thời gian tăng nóng kéo dài. Tại xã Yên Xuân (khu vực Thạch Thất cũ), giá đất nền hiện phổ biến khoảng 26 triệu đồng/m2, giảm khoảng 23,5% so với mức đỉnh 34 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 2.2026.
Tại xã Hòa Lạc, giá đất nền phổ biến hiện khoảng 32 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 11,1% so với đỉnh giá 36 triệu đồng/m2 được ghi nhận vào tháng 5.2025. Mức giá này gần như duy trì ổn định trong khoảng một năm trở lại đây.
Khu vực Đông Anh, xu hướng điều chỉnh cũng xuất hiện ở nhiều địa bàn. Giá đất nền tại khu vực xã Xuân Canh cũ hiện dao động quanh mức 125 triệu đồng/m2, giảm khoảng 12,6% so với mức đỉnh 143 triệu đồng/m2 hồi tháng 9.2025 và giảm khoảng 3,8% so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, tại khu vực xã Uy Nỗ cũ (thuộc xã Đông Anh hiện nay), giá đất nền trong tháng 5.2026 phổ biến ở mức 118 triệu đồng/m2, giảm tới 31,8% so với mức đỉnh 173 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 2.2026. Đây là mức giảm khá mạnh chỉ trong khoảng 3 tháng. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, giá đất tại khu vực này vẫn tăng khoảng 18%.
Tại khu vực xã Phúc Thịnh (khu vực thị trấn Đông Anh cũ), giá đất nền phổ biến khoảng 121 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với mức đỉnh 143 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 10.2025. Dù vậy, mặt bằng giá hiện nay vẫn cao hơn khoảng 34,4% so với một năm trước.
Nhận định về diễn biến thị trường, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết xu hướng dịch chuyển tâm lý người mua đang diễn ra khá rõ nét. Qua khảo sát, làm việc với khách hàng và điều tra nhu cầu thị trường, đơn vị nghiên cứu ghi nhận các nhóm ưu tiên tìm kiếm của người mua đã có nhiều thay đổi.
Theo bà Miền, nhóm khách hàng mua với mục tiêu chờ tăng giá vẫn chủ yếu tập trung vào đất nền. Bên cạnh đó là nhóm tìm kiếm cơ hội khai thác dòng tiền từ căn hộ hoặc bất động sản cho thuê. Tiếp theo là nhóm phục vụ nhu cầu ở thực và nhóm mua để khai thác cho thuê dài hạn.
Xét theo loại hình bất động sản, đất nền vẫn là phân khúc được kỳ vọng tăng giá nhiều nhất. Xếp sau là chung cư, căn hộ, biệt thự, nhà liền kề, shophouse và bất động sản văn phòng.
Tuy nhiên, kết quả khảo sát trong nửa đầu năm 2026 cho thấy hành vi tìm kiếm của khách hàng đang dần nghiêng về các loại hình có nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng khai thác cho thuê. Nếu trước đây nhiều quyết định mua bán được đưa ra nhanh chóng theo tâm lý thị trường, thì hiện nay người mua có xu hướng tìm hiểu kỹ hơn, sàng lọc thông tin nhiều hơn trước khi xuống tiền.
Theo bà Miền, đất nền vẫn nằm trong nhóm phân khúc gắn mạnh với kỳ vọng tăng giá, đặc biệt khi xuất hiện các thông tin liên quan đến quy hoạch và phát triển hạ tầng. "Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc mà nhà đầu tư cần thận trọng hơn về yếu tố pháp lý, khả năng thanh khoản cũng như nhu cầu sử dụng thực tế của thị trường" bà Miền khuyến cáo.
